Debemos tener en cuenta que la rehabilitación de edificios no es una decisión unilateral de la propiedad del edificio, ya que todo esto va a ser competencia de la Gerencia Municipal de Urbanismo, en algunos casos solicitada por las propiedades, la cual va a ordenar las obra necesarias teniendo en cuenta los informes económicos y técnicos que considere oportunos.
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Declaración de la ruina del edificio por el expediente de rehabilitación
Puede darse el caso de que el expediente de rehabilitación declare la “ruina del edificio”, lo cual va a sustentar los siguientes supuestos, que son considerados en el BOCM nº 45 (Fascículo II) a fecha 23 de febrero de 1999, Titulo III, artículos del 42 al 51 y que comentamos a continuación.
Ruina económica
Esta posibilidad es considerada en el momento que el coste de las obras de rehabilitación, para tener las condiciones de salubridad y seguridad óptimas, llegar a superar el 50% del valor actual del edificio, sin tener en cuenta el valor suelo.
Para determinar este criterio nos apoyamos en la igualdad contenida en el referido BOCN nº 45 a fecha de 23 de febrero de 1999, en su artículo 48, y que exponemos a continuación:
Pr= Cr/ Va x 100
Siendo:
Pr → Coste de la reparación en % sobre el valor del edificio
Cr → Coste de las obras de reparación
Va → Valor actual del edificio, en función del coeficiente de Depreciación por edad
Ruina Técnica
Es considerado como una buena posibilidad cuando el edificio nos presente un agotamiento general en cuanto a los elementos fundamentales o estructurales, que vayan a originar un peligro para la estabilidad de la edificación
Cómo determinar una Ruina Técnica
Para conseguir determinar la ruina técnica debemos proceder tal y como podemos leer en el BOCM nº 45, artículo 49 de la siguiente manera:
- Proporcionalidad, entre los elementos dañados y el conjunto de elementos, siempre en forma de tantos por cientos.
- Forma porcentual, para cada uno de los elementos que van a tener que ser reparados.
- Los porcentajes el punto anterior, multiplicados por los obtenidos en el punto 1 y sumados todos ellos, nos proporcionarán la cuantía de daños respecto a la totalidad del edificio, lo que va nos dará la resolución de “ruina”.
Ruina Urbanística
Este tipo de ruina es considerado cuando es requerida la realización de obras no autorizadas en el edificio en cuestión y éste no esté incluido en el plan General de Ordenación Urbana.
Debemos mirar en el capítulo 2.3, título II, de las Normas Urbanísticas del Plan General de Urbanismo, las obras que no estén permitidas para conocer cuales son las obras no autorizadas.
En el caso de la Rehabilitación de edificios que estén formando parte del Patrimonio Histórico y Natural, se deberán contar previamente con el dictamen de la Comisión Institucional para la Protección del Patrimonio Artístico y Natural (CIPHAN) , salvo que el caso de ruina inminente del edificio o parte del mismo suponga riesgo para bienes de terceros o para las personas.
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